菲律宾买房：房产证问题 - 16 January 2020

菲律宾的房产证事项由政府机构Land Registration Authority(https://www.lra.gov.ph/ ) LRA统一管理， LRA在各个城市又设有Registry of Deeds （RD）部门处理房产证的各种事项。

许多客户跟我们买开发商一手房，特别是期房的时候，都会问是不是交房的时候开发商就会把房产证发下来。答案是否定的，绝大部分开发商在交房的时候才刚刚去办理房产证，这个过程一般需要一年左右，甚至更久。 目前只有Ayala的部分项目能在交房时甚至交房之前就给已付清全款的买家发房产证，其它的都是在交房之后很长时间才有房产证的。不过也不是所有Ayala的项目都能很快有房产证，每个项目的情况都会不同，我们也遇到有些客户付清全款几年以后才拿到的情况。

一般来说，交房前开发商会要求买家付清房款，之后交房，然后开发商开始办理房产证。办理房产证的时候是分批次办理的，所以有时候两套房子可能是同时买的，但发证的时间并不一样，因为开发商在办证的时候把两套房子放在不同批次里面。开发商办理房产证也是同样的流程，简单来说就是：准备材料————交税——－过户——－登记——－发证。 税费的话，每家开发商跟客户收取的方式不同，有些是包含在房价里面了, 比如SMDC/AYALA的other charges, DMCI的closing fee 等等就包含了为业主们办理房产证的各种税费，Megaworld则是在交房之前跟客户收取约4%的turnover税费。

开发商为业主办理房产证会有一些拖延的情况，这个时候我们就会去催，但是菲律宾这边的效率真的无力吐槽，有时候再怎么催也会拖延很久。有时候是因为开发商需要向政府提供的材料出了问题，或者大楼项目本身有些问题（具体什么问题从不明说）。

菲律宾二手房房产证的问题。
购买二手房的时候，卖方会在买方支付全款的时候把现有房产证给买方，然后买方拿着旧的房产证去办理过户并拿到新的房产证。 过户和办理新房产证需要大概2-6个月的时间，期间需要缴纳各种税费，一般情况下，卖家会缴纳6%的增值税，买家缴纳过户费印花税注册费等各项，约3% （都是基于合同总交易额）。 如果要验房产证信息的真伪，可以去大楼所在的City的Registry of Deed申请一份Certified true copy of Title， 比如房子在Makati city, 那就是去Makati的RD申请，正常几个工作日会下来，有些加急可以当天出来。这个文件可以查到房产证的真实信息，以及抵押情况(如有)等等，拿到之后请认真阅读每一页。但是这不能保证交易的时候卖家给你的那份房产证就是真的，因为申请验证文件并不需要上交原件。也就是说卖家确实有一份房产证，但是他给你的那份并不一定是真实的那份。当然这种情况是极少极少的。如果在交易的时候还是不放心，可以双方一起拿着房产证原件去RD当场验证。 如果房子有抵押贷款的情况，房产证原件会在银行，双方可在银行还清贷款并一起拿到房产证。

房产证拿到之后需要妥善保管，如果丢失要补办，那是非常麻烦的，会有一个冗长的过程，可能一年都解决不了。

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