2019年菲律宾房地产行业的发展趋势 - 19 Janvier 2019
拟议税收政策的不确定性和不稳定的利率制度可能会抑制2019年菲律宾房地产行业进一步发展。 在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产行业仍保持弹性，办公楼和住宅等主要部门在2018年的需求和供应量达到创纪录的高位。然而，我们也将面临挑战，”Colliers International Philippines在题为“2019年十大预测：灵活性是关键”的报告中说。 据Colliers Philippines称，利率增长会在在未来12至24个月抑制中低收入家庭的需求；越来越严重的通货膨胀也可能进一步削减消费支出。这些都是要面对的不利因素。
报告还指出，全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理化给予外国投资者的税收和非税收优惠的措施，它的第二个一揽子方案的实施存在不确定性 Colliers Philippines还表示，其他挑战还有因技术工人严重短缺而导致施工延误，以及阻碍大马尼拉区重要基础设施项目施工的通行权问题。
虽然困难重重，但菲律宾房地产行业仍有望看到新的因素发挥作用，它们将刺激需求并推动明年各细分市场的增长。这些新兴趋势将迫使行业参与者适应这些变化，以更好地面对市场。Colliers Philippines强调：“对于2019年的菲律宾房地产市场，灵活性是关键。” “租户的强烈需求和不断变化的偏好正使他们的工作空间变得更加灵活；住宅开发商正在调整其项目，以迎合中国海外博彩员工和本地上班族；商场经营者对外国餐饮行业（F&B）和家居租户更为开放，从中我们将看到在2019年零售空间的吸收是如何被重新定义的。房地产开发商还通过积极收购更为成熟的商业区以外的土地，在繁荣的房地产市场上获利。 根据Colliers的说法，以下是被界定为2019年菲律宾地产景观的十大亮点。
1 基础设施建设引发政府投资刺激房地产行业。 Colliers表示，预计政府的前期基础设施项目计划将决定马尼拉内外开发商的战略。因此，它也看到了2019年在马尼拉以外办公区和住宅区更为明显的分散形势。Colliers认为，房地产公司将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们处于战略位置，尤其是在Pampanga、Bulacan、Cavite、Laguna和Batangas。开发商的扩张应得到铁路、高速公路和收费公路项目在2020年至2022年期间完工的支持，因为这些项目计划通过这些省份。
2 大马尼拉区办公室空置率仍低于6% Colliers表示，预计到2018年底，马尼拉的办公室空缺率将保持在5%左右。 “我们看到强劲的需求将持续到2019年，且需求将与新供应同步。Colliers预计，在接下来的12个月，新办公空间的成交面积将达到100万平方米左右，市场会吸收约91万平方米。到2019年底，这将产生5.4%的空缺。该公司表示，2019年将交付的办公空间中，约有30%已经提前出租。知识流程外包（KPO）部门提供更有价值的外包服务，如健康信息管理、软件工程、财务和会计，预计将在未来12个月推动办公需求。进入菲律宾的谷歌等顶尖科技公司，以及大马尼拉区在最新Tholons全球外包调查中的更高排名，也会刺激了这种需求。
3 在马尼拉以外拓展离岸博彩业务 到2019年，Colliers看到离岸博彩公司占据了20万平方米到30万平方米的办公空间，占2019年预计总量的23%。 “我们鼓励新的和不断扩大的离岸博彩公司继续在Cebu, Pampanga 和 Laguna寻找空间，那里仍然有大块大块的空间可用，”该公司表示， “除了广阔的办公空间和居住空间外，海外博彩公司还需要在那些拥有中国直飞航班或直接进出马尼拉地区的机场的城市运营。这就是为什么这些公司开始关注吕宋南部的一些城市的原因之一，”它补充说。
4 每年增长10%的灵活工作空间 由于大马尼拉区办公市场紧张，加之流动劳动力的出现和企业降低运营成本的努力，另一个办公子部门已经产生：灵活的工作空间。“我们看到，在未来三年中，由于微小中型企业持续增加，跨国公司和寻求即插即用型办公室的外包公司大量涌入，以及一系列改善该国商业环境政策改革的实施，马尼拉的灵活工作空间库存每年至少增长10%，”Colliers预测。“这个国家的商业环境。 “在接下来的三年里，我们预计将在商场、酒店、住宅楼和专业人士宿舍提供更灵活的工作空间，”该公司补充说。
5马尼拉湾区主导大马尼拉区公寓价格和供应 2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过了Ortigas Center，成为第三大次级市场，海湾地区相比Ortigas Center，可用单位要多200多个。Colliers表示，2019年预计海湾地区15000套新公寓中，将有6000多套新公寓竣工。到2021年，海湾地区将有望超过Makati中央商务区等其他子市场。
6 豪华住宅市场保持强劲，价格突破每平方米40万比索 Colliers预计豪华公寓将仍保持高需求状态，因为大马尼拉区仍然是该地区最具吸引力的租金收益之一，由于价格相对较低，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司仍保持需求状态。该国首都的奢侈品市场相对较小，但过去几年需求一直稳定。出租或出售给二级市场的项目继续保持强劲的需求。压抑的需求也鼓励中等收入公寓开发商在马尼拉湾等新兴商业区扩大规模，建设高端项目。Makati的Ayala Avenue沿线将修建一个豪华项目，预计将突破每平方米40万比索的价格点。
7 餐饮业将进一步主导吸引零售业 Colliers认为，未来12个月，食品和饮料（F&B）行业仍将是大马尼拉区吸引零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾人汇款的持续流入和可支配收入的增加，和稳定的宏观经济背景。据报道，一些外国餐饮品牌，如Popeye's、Panda Express和Shake Shack，将在未来12个月内在大马尼拉开设区分支机构，并有望促进该国首都吸收更多的零售空间。
8 更多的外国企业在家居、海湾的奢侈品零售业 Colliers表示，鉴于马尼拉公寓越来越受欢迎，对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的项目中，近60%是单间公寓和一居室。它指出，自去年年初推出以来，填海商业区的预售公寓价格已经上涨了约30%至80%。据Colliers称，这是该地区游客和外国投资者的支出情况一种反映。Colliers认为，海湾地区已经成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋类和服装品牌。Prada, Givenchy 和 Salvatore Ferragamo在Solaire赌场开了商店。该地区继续吸引高端零售商，未来12个月，我们看到更多的奢侈品品牌在填海商业区开店，”该公司表示。“海湾地区新购物中心的建成，如Aseana购物中心，是经营者安置奢侈品零售商的一个机会。”
9 更具战略性的土地储备、乡镇发展 马尼拉地铁是政府批准的最昂贵的项目，该项目的奠基计划于2018年12月进行，Quezon City—Mindanao Avenue, Tandang Sora 和 North Avenue的前三个车站将于2022年竣工。Colliers认为Quezon City会从该项目中的地铁获益，因为这13个车站中有7个被安置在这座城市内。随着马尼拉地铁、轻轨7号线和普通轻轨地铁站的建设，我们看到Quezon City对以办公、住宅和零售项目为特色的综合用途项目越来越有吸引力。
10 更好的基础设施刺激Cebu的旅游业 除了已经扩建的现代化机场，Colliers表示，由于一些基础设施项目，Cebu的旅游业将增长，这些项目将为农村地区带来新的机遇。这些项目的完成将刺激对Cebu地铁（包括Cebu City, Lapu-Lapu and Mandaue）走廊外更多酒店和服务式公寓的需求。在接下来的12个月里，Colliers预计房地产公司将采取更为积极的方式来勘探可开发土地，尤其是在Mandaue和Mactan地区，这两个地区被看作是非常切实可行的度假型社区。
拟议税收政策的不确定性和不稳定的利率制度可能会抑制2019年菲律宾房地产行业进一步发展。 在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产行业仍保持弹性，办公楼和住宅等主要部门在2018年的需求和供应量达到创纪录的高位。然而，我们也将面临挑战，”Colliers International Philippines在题为“2019年十大预测：灵活性是关键”的报告中说。 据Colliers Philippines称，利率增长会在在未来12至24个月抑制中低收入家庭的需求；越来越严重的通货膨胀也可能进一步削减消费支出。这些都是要面对的不利因素。
报告还指出，全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理化给予外国投资者的税收和非税收优惠的措施，它的第二个一揽子方案的实施存在不确定性 Colliers Philippines还表示，其他挑战还有因技术工人严重短缺而导致施工延误，以及阻碍大马尼拉区重要基础设施项目施工的通行权问题。
虽然困难重重，但菲律宾房地产行业仍有望看到新的因素发挥作用，它们将刺激需求并推动明年各细分市场的增长。这些新兴趋势将迫使行业参与者适应这些变化，以更好地面对市场。Colliers Philippines强调：“对于2019年的菲律宾房地产市场，灵活性是关键。” “租户的强烈需求和不断变化的偏好正使他们的工作空间变得更加灵活；住宅开发商正在调整其项目，以迎合中国海外博彩员工和本地上班族；商场经营者对外国餐饮行业（F&B）和家居租户更为开放，从中我们将看到在2019年零售空间的吸收是如何被重新定义的。房地产开发商还通过积极收购更为成熟的商业区以外的土地，在繁荣的房地产市场上获利。 根据Colliers的说法，以下是被界定为2019年菲律宾地产景观的十大亮点。
1 基础设施建设引发政府投资刺激房地产行业。 Colliers表示，预计政府的前期基础设施项目计划将决定马尼拉内外开发商的战略。因此，它也看到了2019年在马尼拉以外办公区和住宅区更为明显的分散形势。Colliers认为，房地产公司将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们处于战略位置，尤其是在Pampanga、Bulacan、Cavite、Laguna和Batangas。开发商的扩张应得到铁路、高速公路和收费公路项目在2020年至2022年期间完工的支持，因为这些项目计划通过这些省份。
2 大马尼拉区办公室空置率仍低于6% Colliers表示，预计到2018年底，马尼拉的办公室空缺率将保持在5%左右。 “我们看到强劲的需求将持续到2019年，且需求将与新供应同步。Colliers预计，在接下来的12个月，新办公空间的成交面积将达到100万平方米左右，市场会吸收约91万平方米。到2019年底，这将产生5.4%的空缺。该公司表示，2019年将交付的办公空间中，约有30%已经提前出租。知识流程外包（KPO）部门提供更有价值的外包服务，如健康信息管理、软件工程、财务和会计，预计将在未来12个月推动办公需求。进入菲律宾的谷歌等顶尖科技公司，以及大马尼拉区在最新Tholons全球外包调查中的更高排名，也会刺激了这种需求。
3 在马尼拉以外拓展离岸博彩业务 到2019年，Colliers看到离岸博彩公司占据了20万平方米到30万平方米的办公空间，占2019年预计总量的23%。 “我们鼓励新的和不断扩大的离岸博彩公司继续在Cebu, Pampanga 和 Laguna寻找空间，那里仍然有大块大块的空间可用，”该公司表示， “除了广阔的办公空间和居住空间外，海外博彩公司还需要在那些拥有中国直飞航班或直接进出马尼拉地区的机场的城市运营。这就是为什么这些公司开始关注吕宋南部的一些城市的原因之一，”它补充说。
4 每年增长10%的灵活工作空间 由于大马尼拉区办公市场紧张，加之流动劳动力的出现和企业降低运营成本的努力，另一个办公子部门已经产生：灵活的工作空间。“我们看到，在未来三年中，由于微小中型企业持续增加，跨国公司和寻求即插即用型办公室的外包公司大量涌入，以及一系列改善该国商业环境政策改革的实施，马尼拉的灵活工作空间库存每年至少增长10%，”Colliers预测。“这个国家的商业环境。 “在接下来的三年里，我们预计将在商场、酒店、住宅楼和专业人士宿舍提供更灵活的工作空间，”该公司补充说。
5马尼拉湾区主导大马尼拉区公寓价格和供应 2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过了Ortigas Center，成为第三大次级市场，海湾地区相比Ortigas Center，可用单位要多200多个。Colliers表示，2019年预计海湾地区15000套新公寓中，将有6000多套新公寓竣工。到2021年，海湾地区将有望超过Makati中央商务区等其他子市场。
6 豪华住宅市场保持强劲，价格突破每平方米40万比索 Colliers预计豪华公寓将仍保持高需求状态，因为大马尼拉区仍然是该地区最具吸引力的租金收益之一，由于价格相对较低，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司仍保持需求状态。该国首都的奢侈品市场相对较小，但过去几年需求一直稳定。出租或出售给二级市场的项目继续保持强劲的需求。压抑的需求也鼓励中等收入公寓开发商在马尼拉湾等新兴商业区扩大规模，建设高端项目。Makati的Ayala Avenue沿线将修建一个豪华项目，预计将突破每平方米40万比索的价格点。
7 餐饮业将进一步主导吸引零售业 Colliers认为，未来12个月，食品和饮料（F&B）行业仍将是大马尼拉区吸引零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾人汇款的持续流入和可支配收入的增加，和稳定的宏观经济背景。据报道，一些外国餐饮品牌，如Popeye's、Panda Express和Shake Shack，将在未来12个月内在大马尼拉开设区分支机构，并有望促进该国首都吸收更多的零售空间。
8 更多的外国企业在家居、海湾的奢侈品零售业 Colliers表示，鉴于马尼拉公寓越来越受欢迎，对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的项目中，近60%是单间公寓和一居室。它指出，自去年年初推出以来，填海商业区的预售公寓价格已经上涨了约30%至80%。据Colliers称，这是该地区游客和外国投资者的支出情况一种反映。Colliers认为，海湾地区已经成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋类和服装品牌。Prada, Givenchy 和 Salvatore Ferragamo在Solaire赌场开了商店。该地区继续吸引高端零售商，未来12个月，我们看到更多的奢侈品品牌在填海商业区开店，”该公司表示。“海湾地区新购物中心的建成，如Aseana购物中心，是经营者安置奢侈品零售商的一个机会。”
9 更具战略性的土地储备、乡镇发展 马尼拉地铁是政府批准的最昂贵的项目，该项目的奠基计划于2018年12月进行，Quezon City—Mindanao Avenue, Tandang Sora 和 North Avenue的前三个车站将于2022年竣工。Colliers认为Quezon City会从该项目中的地铁获益，因为这13个车站中有7个被安置在这座城市内。随着马尼拉地铁、轻轨7号线和普通轻轨地铁站的建设，我们看到Quezon City对以办公、住宅和零售项目为特色的综合用途项目越来越有吸引力。
10 更好的基础设施刺激Cebu的旅游业 除了已经扩建的现代化机场，Colliers表示，由于一些基础设施项目，Cebu的旅游业将增长，这些项目将为农村地区带来新的机遇。这些项目的完成将刺激对Cebu地铁（包括Cebu City, Lapu-Lapu and Mandaue）走廊外更多酒店和服务式公寓的需求。在接下来的12个月里，Colliers预计房地产公司将采取更为积极的方式来勘探可开发土地，尤其是在Mandaue和Mactan地区，这两个地区被看作是非常切实可行的度假型社区。
